Le Réméré, la vente avec faculté de rachat

La vente à réméré est une forme peu utilisée et mal connue de cession. Elle apparaît comme un moyen de restructuration des dettes des particuliers en leur permettant de vendre temporairement leur bien immobilier et de le récupérer une fois leur situation financière améliorée.

Le vendeur d’un bien à réméré a la possibilité de reprendre son bien, moyennant le versement du prix du bien et d’un intérêt. Cet intérêt sert à compenser les frais qu’il a dû prendre en charge suite à la détention du bien. Le vendeur dispose d’un délai de 5 ans pour récupérer son bien.

A qui s’adresse la vente à réméré ?

La vente à réméré intervient comme une ultime solution pour les personnes lourdement endettées qui pourraient voir leur bien saisi. Elle va leur permettre d’apurer leur dette grâce à l’argent de la vente du bien immobilier.

Le vendeur à réméré peut continuer d’occuper son logement si celui-ci constitue sa résidence principale mais devra dans ce cas conclure un contrat avec l’acquéreur à qui il versera des indemnités d’occupation.

Le contrat de vente doit être établi devant un notaire qui va garantir la récupération du bien par le propriétaire.

Les avantages de la vente à réméré

La vente à réméré empêche la saisie du bien immobilier. Une fois le contrat de vente signé, toutes les procédures judiciaires en cours concernant le bien seront stoppées.
Le vendeur pourra récupérer son bien dans un délai de 5 ans, une fois qu’il aura recouvré la confiance de son banquier et stabilisé sa situation financière.L’acquéreur du bien à réméré va faire un véritable investissement immobilier qui va lui permettre de percevoir des loyers. Il peut s’assurer de la sécurité de son investissement immobilier dès lors que certaines clauses seront présentes dans l’acte de vente.

Il est possible d’insérer dans l’acte de vente une clause qui stipulera que le vendeur peut être déchu de sa faculté de racheter son bien si le paiement des loyers n’est pas assuré.
Le vendeur à réméré devra verser à l’acquéreur une indemnité qui peut être fixée au préalable dans l’acte de vente si le vendeur rachète son bien.
Si le vendeur à réméré ne peut pas au terme des 5 ans racheter son bien, il peut être prévu un complément de prix au profit de l’acquéreur.
Les créanciers une fois la vente à réméré effectuée ne peuvent plus saisir le bien, mais il leur est possible d’exercer le rachat du bien lorsque le vendeur à réméré ne le peut pas.

Inconvénients de la vente à réméré

L’inconvénient majeur de la vente à réméré pour le vendeur du bien est le coût final très important qu’il devra supporter.
La cession du bien immobilier peut rapporter d’éventuelles plus-values au vendeur, ce qui va entraîner le paiement d’une taxe sur la plus-value.
Les banques ont une mauvaise vision de la vente à réméré et vont souvent s’opposer au financement de l’opération.

Que se passe-t-il au moment du rachat

Le prix de rachat du bien est librement fixé par les 2 parties et présent dans l’acte de vente. Cette somme à verser peut être supérieure ou inférieure au prix de marché du bien. Le vendeur à réméré doit faire part à l’acquéreur de son intention de racheter le bien. Le vendeur va donc lui verser le prix de vente fixé et aussi une indemnité qui va compenser les frais qui ont été à la charge de l’acquéreur pendant la détention du bien.

Fiscalité qui découle de la vente à réméré

La vente à réméré entraîne pratiquement la même taxation qu’une vente normale. Dans le cadre de la vente à réméré, l’acquéreur du bien aura la charge de supporter les droits d’enregistrement ainsi que la taxe de la publicité foncière et les honoraires du notaire.

Le vendeur du bien va éventuellement supporter une taxation dans le cas de plus-values. Si le vendeur rachète son bien, il est important de savoir qu’il va récupérer les sommes déboursées suite à la vente.
Lorsque le rachat du bien est réalisé par le vendeur à réméré, l’opération est organisée de sorte que les parties prenantes retrouvent leur situation initiale.
Seuls les droits d’enregistrement ne sont pas restitués à l’acquéreur.
Le vendeur à réméré peut bénéficier d’une fiscalité spéciale.
Pour racheter son bien, le vendeur à réméré devra sûrement faire un emprunt ; il pourra alors bénéficier d’une réduction de son impôt si le bien est sa résidence principale.

Si le bien est racheté après le délai de 5 ans, le rachat sera considéré comme une nouvelle vente et sera donc imposé comme tel.
L’acquéreur du bien va payer un impôt sur la fortune une fois la vente à réméré effectuée, mais il peut bénéficier d’une décote d’environ 10% sur la valeur de marché du bien dû à la présence d’une clause de rachat dans l’acte de vente.

Il est cependant important de rajouter que les frais qui seront à la charge du vendeur s’il devait faire face à la saisie de son bien peuvent être également très élevés. Le prix obtenu pour le bien immobilier dans le cas d’une vente par adjudication peut être bien inférieur par rapport à la valeur du bien sur le marché.

Tefi

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