Humeur du jour : Les prix immobiliers voués à la hausse pendant des décennies ?

La déroute des marchés boursiers semble peser lourd sur les placements financiers. Alors que l’instabilité des supports qualifiés de « valeurs refuges » impose un véritable tournant dans le parcours de nombreux investisseurs, on préjuge le même sort pour les adhérents du secteur immobilier, qui d’une façon ou d’une autre est supposé être affecté par la déréglementation des marchés financiers. Or, il n’en est pas, en tout cas pas dans une large proportion mais plutôt indirectement. ​

Il s’est avéré que pendant de nombreuses années, la hausse des prix de l’immobilier n’a pas eu de conséquence préjudiciable sur la capacité de consommation des ménages et le rythme de la demande. Au contraire, cet événement a permis de soutenir la création de richesse au profit des investisseurs. Il en advient dans une autre mesure que quel que soit l’effet possible et redoutable d’une hausse, c’est nos initiatives individuelles et collectives qui déterminent en réalité l’ampleur et la désagrégation du secteur. ​

Les cours des indices boursiers généralistes se sont enfoncés en l’espace de trois semaines. Les rendements obligataires ont augmenté (de 0,5 à 0,9%), et ont en conséquence diminué le prix des obligations. D’un autre côté, les valeurs de l’or et du pétrole se heurtent à un Krach. Ce qui n’améliore pas moins la situation du Bitcoin, lui-aussi étant confronté à une bulle spéculative avec un écart vertigineux de 72% par rapport à son pic au 31 décembre. Tout laisse croire que les placements corrélés à la bourse sont dans une mauvaise passe. On se demande alors s’il n’est pas convenable de transiger ses titres tant que ces conditions prévalent pour ainsi mesurer ses pertes, ou ne serait-ce que pour introduire un rééquilibre dans son portefeuille. Mais est-ce qu’on doit cependant envisager le même choix pour l’immobilier compte tenu des tendances constatées sur le marché depuis près d’un siècle et demi. ​

Acheter un mètre carré parisien signifie aujourd’hui qu’il faut gagner un salaire équivalent à huit fois le SMIC (trois fois en 1997). En d’autres termes, il incombe à un acquéreur particulier de travailler plusieurs années pour pouvoir s’approprier un bien immobilier. De même, on prévoit jusqu’à 27 ans de loyers pour acheter un appartement si 10 ans plus tôt, il n’a fallu rassembler que 15 années de revenus. Parallèlement, la remontée progressive mais lente des taux d’intérêt à long terme n’arrange rien, sachant que le rehaussement du poids de la dette, qui plus est, supporté sur une longue échéance, est susceptible d’infliger une énorme pression financière aux épargnants. Une situation dans laquelle tout investisseur raisonnable ne voudrait s’engager. Or, la réalité prouve un effet légèrement inversé.
On signale que depuis vingt ans, les prix des logements n’ont cessé de croître. Les prix de l’ancien en l’occurrence, ont carrément été multiplié par deux et demi. Mais on rapporte qu’au cours de la même période, la demande n’a pas fléchi et n’a pas pour autant augmenté de manière importante.
Dans les faits, l’augmentation des prix de l’immobilier est un phénomène persistant. On s’accorde à penser qu’il s’agit d’un mouvement s’inscrivant dans un processus presque naturel. Par ailleurs, on considère au vu des événements actuels, que les stimuli vont s’amplifier. Il faut donc s’attendre à ce que la hausse jusque-là bien supportée, se perpétue durant encore des décennies. ​

Plusieurs travaux élaborés récemment par des chercheurs dévoués en France et en Europe révèlent la tendance des prix de l’immobilier sur une très longue période. D’après les informations relevées, le mouvement haussier des prix a débuté dans les années 70 en raison notamment de la hausse des prix du terrain (93% en France et 74% en Grande-Bretagne). La rareté foncière s’est accentuée avec le renchérissement des coûts de transport et les mesures de limitation de la construction imposées par les contraintes d’urbanisme. Les coûts de construction n’en sont que très faiblement responsables.
A cela s’ajoute aussi la motivation des acheteurs à acquérir un bien pour des raisons qui leur paraissent inévitables (investissements et logements entre autres). Certains vont même jusqu’à négocier un prix plus cher pour avoir la main sur des actifs plus valeureux. Ces études décèlent également l’importance qu’accordent les épargnants à l’immobilier dans leur composition patrimoniale. Selon les mêmes sources, le budget des Français consacré à l’achat immobilier a plus que doublé en 50 ans.
Enfin, l’évolution du modèle architectural urbain qui requalifie l’extension urbaine en hauteur, donne lieu à des immeubles très hauts bâtis pourtant sur des surfaces réduites. Ce qui amoindrit l’occupation foncière. Mais en matière de prix, plusieurs contraintes techniques, environnementales, urbanistiques et l’exécution de la construction à proprement parler peuvent servir des coûts disproportionnés, et génèrent donc un prix de vente au m² plus élevé.