Loi Malraux : Investissement immobilier et réduction d’impôt

Un investissement immobilier locatif en Loi Malraux vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenus dès 2015

Mise en place en 1962 par André Malraux dans le but de préserver le patrimoine immobilier des centres villes français, la loi Malraux rencontre un regain d’intérêt notable chez les investisseurs en quête de solutions pour investir dans la pierre tout en réduisant ses impôts.

Désormais hors plafonnement des niches fiscales (10.000 euros en 2013), la Loi Malraux offre de nouvelles perspectives en matière d’investissement immobilier locatif et gestion de patrimoine.

Alors que ce plafond a encore été réduit cette année pour s’élever à ‘seulement’ 10.000 euros, le dispositif Malraux permet de réduire ses impôts jusqu’à 30.000 euros en 2015. Une réduction d’IR octroyée hors plafonnement.

Comment en profiter et réduire ses impôts dès 2015 ? 

En investissant dans la rénovation d’immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés des villes françaises, vous profitez d’une réduction d’impôt équivalente à 30 % du montant des frais de travaux dans la limite de 100.000 euros de travaux chaque année. La réduction d’impôt peut donc atteindre 30.000 euros par an (en l’état actuel du droit applicable).

Cette opportunité d’investissement en Loi Malraux pourra être réalisée dans de l’immobilier direct ou via une SCPI dite fiscale (Société Civile de Placement en Immobilier).

Il existe un petit nombre de SCPI Malraux gérées par des sociétés de gestion solides et reconnues.

Contrairement à une acquisition immobilière en direct, un investissement Malraux via une SCPI est beaucoup plus accessible et performant : Avec un ticket d’entrée de 10.000 euros, vous profiterez d’une réduction d’impôt cible de 18%(*) du montant total de la souscription dès l’année de souscription. Cet avantage fiscal dit « one shot » sera valable pour les revenus 2015.

Alors qu’un investissement en direct concernera plutôt des biens immobiliers à 150.000 euros minimum, et avec une réduction d’impôt étalée sur 1, 2 ou 3 ans.

Dans une SCPI, l’ensemble des étapes du processus de gestion est pris en charge par la société de gestion : sélection des biens immobiliers dans lesquels investir, conduite de la rénovation lourde, mise en location et gestion locative, et à terme cession du patrimoine immobilier.

La durée de conservation des parts de SCPI Malraux recommandée est de 15 ans.

Cette opération immobilière est finançable à crédit (ou cash) comme n’importe quel investissement immobilier. Et elle vous permet de profiter des avantages du dispositif Malraux jusqu’au 31/12/2015 inclus.

Contexte Loi Malraux
Patrimoine immobilier concerné L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble affecté à l’habitation ou à un usage professionnel situé :
– soit dans un secteur sauvegardé,
– soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP),
– soit dans un quartier ancien dégradé ressortant du programme national (PNRQAD)
Objectif gouvernementale de la Loi Malraux Réhabiliter, préserver et repeupler les centres historiques des villes
Processus L’ensemble de l’immeuble est réhabilité par ses copropriétaires ou bien par le promoteur de l’opération
Avantage fiscal en Loi Malraux
Description Chaque copropriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de réhabilitation effectués dans ses parties privatives et au prorata de ses tantièmes de copropriété dans les parties communes de l’immeuble
Plafond Les dépenses ouvrant droit à la réduction sont retenues dans la limite annuelle de 100.000€
Réduction d’impôt La réduction d’impôt s’élève à :
– 30% du montant des travaux (soit jusqu’à 30 000 € maximum par an) pour les immeubles situés en secteur sauvegardé et pour les quartiers anciens dégradés,
– 22% (soit jusqu’à 22 000 € maximum par an) pour les immeubles situés en ZPPAUP
Durée Les paiements effectifs des travaux faits l’année n ouvrent droit à une réduction de l’impôt dû l’année n+1.
La durée de l’avantage fiscal pour un immeuble est limitée à l’année de délivrance du permis de construire et aux trois années suivantes
Conditions Engagement de location du bien (non meublé) pendant 9 ans, soit en résidence principale (logement), soit dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel (locaux d’activités).
La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux
Plafonnement global Les immeubles dont le permis de construire est déposé avant 2013 sont soumis au plafonnement global de 18000€ + 4 % du Revenu Global.
Ceux dont le permis de construire est déposé après 2013 ne sont pas concernés par le plafonnement global des avantages fiscaux

Pour aller plus loin dans votre projet d’investissement immobilier avec la Loi Malraux

https://www.defiscalisationloimalraux.fr/ est le meilleur site web consacré à la Loi Malraux. La sélection de programmes immobiliers rénovés éligibles au dispositif Malraux est pertinente.

Tefi

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par Edouard BinET

Expert en Gestion de Patrimoine depuis plus de 15 ans, Edouard Binet accompagne les particuliers ainsi que des chefs d’entreprises sur tous les sujets patrimoniaux : épargne, retraite, immobilier, réduction d’impôts, transmission, conseil patrimonial, prévoyance entre autres.

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