La fiscalité de l’immobilier est l’un des sujets les plus denses du droit français : revenus fonciers, BIC, plus-values, IFI, taxes locales, transmission…
Chaque type d’opération relève d’un régime spécifique, dont les règles évoluent presque chaque année. En 2026, après la loi de finances qui a notamment ajusté le micro-BIC des meublés de tourisme et plusieurs paramètres de l’IFI, vous avez tout intérêt à reprendre les bases.
Cet article propose un panorama complet pour vous y retrouver, qu’il s’agisse d’investir, de louer, de céder ou de transmettre un bien.
Distinguer les deux grandes familles de revenus locatifs
La première étape consiste à identifier le régime applicable à vos loyers. Si vous louez un bien nu (vide de meubles), vos loyers sont des revenus fonciers, imposés au barème de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Si vous louez un bien meublé, vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec des règles très différentes, notamment la possibilité d’amortir le bien sous le régime réel.
La frontière n’est pas anodine : un même appartement loué nu ou meublé peut générer une fiscalité radicalement différente. Le BOFiP détaille le champ d’application des revenus fonciers et permet de trancher les cas limites.
La fiscalité des locations nues : micro-foncier ou réel
Pour la location nue, deux régimes coexistent. Le micro-foncier s’applique si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, et le solde est ajouté au revenu imposable.
Le régime réel s’applique de plein droit au-delà de 15 000 € ou sur option. Il permet de déduire de vos loyers l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, primes d’assurance, travaux d’entretien et d’amélioration). En cas de déficit foncier, vous pouvez imputer jusqu’à 10 700 € par an sur votre revenu global (limite portée temporairement à 21 400 € pour certains travaux énergétiques jusqu’au 31 décembre 2025). Le surplus reste reportable pendant 10 ans sur vos revenus fonciers futurs.
La fiscalité des locations meublées (LMNP / LMP)
La location meublée est soumise au régime BIC. Deux statuts existent : le LMNP (loueur en meublé non professionnel) tant que vos recettes restent inférieures à 23 000 € ou à la moitié de vos revenus du foyer, et le LMP (loueur en meublé professionnel) au-delà.
Le micro-BIC offre un abattement de 50 % pour les meublés classiques et de 30 % pour les meublés de tourisme non classés (taux abaissé par la loi de finances 2024). Le régime réel permet d’amortir le bien (hors terrain) et les meubles, ce qui neutralise souvent la fiscalité pendant 15 à 25 ans. C’est l’un des outils les plus puissants pour défiscaliser un revenu locatif. Nous détaillons les résidences services en LMNP dans un article dédié.
Les plus-values immobilières des particuliers
Lorsque vous cédez un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale, vous êtes soumis à l’impôt sur la plus-value. La résidence principale est en revanche totalement exonérée.
La plus-value imposable se calcule en retranchant du prix de vente le prix d’achat majoré des frais d’acquisition (forfait 7,5 % ou frais réels), des travaux (forfait 15 % après 5 ans de détention ou frais réels) et de certaines majorations. Cette plus-value est imposée au taux forfaitaire de 19 % au titre de l’IR et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant abattements.
Des abattements pour durée de détention réduisent ensuite ces taux : exonération totale d’IR à partir de 22 ans, et exonération totale des prélèvements sociaux à partir de 30 ans. La doctrine BOFiP sur les plus-values immobilières des particuliers détaille l’ensemble des règles et exonérations spécifiques.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Depuis 2018, l’ISF a été remplacé par l’IFI, recentré exclusivement sur le patrimoine immobilier. Vous y êtes assujetti si votre patrimoine immobilier net taxable au 1ᵉʳ janvier dépasse 1,3 million d’euros, après déduction des dettes affectées aux biens taxables.
Le barème est progressif, de 0,5 % à 1,5 % par tranche. Plusieurs régimes spécifiques permettent de réduire l’assiette : exonération partielle de la résidence principale (abattement de 30 %), exclusion des biens professionnels affectés à une activité éligible, et démembrement temporaire de propriété qui sort la nue-propriété de l’assiette IFI.
Nous détaillons l’intérêt fiscal de l’achat en nue-propriété.
Les taxes locales : foncière, d’habitation, ordures
La taxe foncière est due par tout propriétaire au 1ᵉʳ janvier. Son montant a fortement augmenté depuis 2020 sous l’effet de la revalorisation annuelle des valeurs locatives cadastrales et des votes des collectivités. Aucun abattement général n’existe pour le bailleur, mais certaines exonérations temporaires sont possibles (logements neufs, logements rénovés, dispositifs sociaux).
La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales depuis 2023, mais elle est conservée pour les résidences secondaires et les logements vacants meublés, parfois majorée de 5 à 60 % dans les zones tendues. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste due, généralement répercutée sur le locataire dans les charges récupérables.
La fiscalité de la transmission immobilière
En cas de donation ou succession, la valeur du bien est intégrée à l’actif transmis. Les droits de mutation varient selon le lien de parenté et bénéficient d’abattements (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans). Plusieurs leviers permettent d’optimiser : la donation-partage, le démembrement de propriété (transmission de la nue-propriété en conservant l’usufruit), et la SCI qui facilite la transmission progressive des parts.
Nous détaillons d’ailleurs les pièges à éviter lors de la création d’une SCI.
L’évaluation du bien transmis doit refléter sa valeur vénale, sous peine de redressement. En cas de démembrement, le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts donne une grille indicative qui ne se confond pas avec la valeur économique réelle.
Investissement neuf : quels dispositifs encore actifs en 2026 ?
Le dispositif Pinel a pris fin au 31 décembre 2024 et n’est plus accessible aux nouveaux investisseurs. Le LMNP au régime réel reste le levier principal pour l’investissement locatif neuf, soutenu ponctuellement par des dispositifs ciblés (Loc’Avantages pour la location à loyer modéré, déficit foncier majoré pour rénovation énergétique).
Avant d’engager un capital significatif, étudiez la cohérence du projet avec votre TMI, votre horizon et votre stratégie patrimoniale d’ensemble.
TVA et activité immobilière
L’achat d’un logement neuf entraîne une TVA de 20 % généralement intégrée au prix, non récupérable pour un usage de résidence principale.
En revanche, certaines opérations permettent la récupération de la TVA : achat en résidence services exploitée avec prestations parahôtelières, achat en zone ANRU avec TVA réduite à 5,5 %. Ces régimes sont soumis à des conditions strictes (maintien de l’affectation pendant 20 ans pour la récupération de TVA en résidence services).
Conclusion : un sujet qui demande une vision d’ensemble
La fiscalité de l’immobilier ne se résume jamais à une seule règle. Avant chaque opération, vous gagnez à projeter l’ensemble : impact sur votre TMI, conséquences sociales, taxes locales, fiscalité à la revente, transmission à terme.
Les arbitrages les plus efficaces se construisent à l’échelle du foyer fiscal et sur plusieurs années. Un bilan patrimonial réalisé en amont permet de retenir le bon véhicule (location nue ou meublée, direct ou via SCI, pleine propriété ou démembrement) en fonction de votre situation.
Sans cette vue d’ensemble, le risque est de retenir un montage fiscalement intéressant sur le papier mais désaligné avec vos objectifs réels.
