Comment bien choisir son programme loi Pinel ?

Défiscalisation : ce que vous devez savoir sur la loi Pinel avant d’investir dans l’immobilier neuf.

Avant toute chose, il convient de rappeler les principes de la loi Pinel.

C’est la dernière loi de défiscalisation immobilière. Pour tout investissement immobilier locatif, l’acheteur bénéficie d’une réduction d’impôt liée à la période de location de son logement loi Pinel.

Le propriétaire et le locataire peuvent s’entendre sur une location de 6 ans minimum qui peut être allongée de 3 ans ou 6 ans. La période locative ne peut pas être supérieure à 12 ans.

Parallèlement, l’investisseur bénéfice d’une réduction d’impôt de

  • 12% pour une location de 6 ans,
  • 18% pour 9 ans et
  • 21% pour

12 ans.

En cas de rallongement de la période locative et après accord des deux parties, la réduction d’impôt s’ajustera à la nouvelle période locative.

L’investissement immobilier locatif loi Pinel présente certaines conditions à respecter :

  • Il ne porte que sur les programmes loi Pinel situés dans les zones géographiques loi Pinel,
  • Les logements concernés sont aux normes BBC et RT 2012,
  • Les propriétaires doivent respecter les plafonds des loyers vis à vis de leurs locataires,
  • Les locataires doivent respecter les plafonds de ressources des locataires pour habiter dans un logement loi Pinel,
  • Les locataires utilisent le logement comme leur résidence principale,
  • Les investissements loi Pinel sont limités à 2 par an et dans la limite de 300 000€ par an,
  • Le base de réduction d’impôt repose sur un prix au m² de 5.500€,
  • Le dispositif Pinel rentre dans le calcul des niches fiscales plafonnées à 10 000 par an.

Savoir miser sur la bonne zone Pinel

Un programme loi Pinel se trouve obligatoirement dans une des zones géographiques loi Pinel, ces dernières sont :

  1. La zone A Bis : Paris et 29 communes proches.
  2. La Zone A : la première couronne parisienne, le Genevois français, les villes de la Côte d’Azur entre Menton et Hyères.
  3. La zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne francilienne, la Corse, les îles d’Outre-Mer et des communes telles que Bayonne, Biarritz ou St Malo.
  4. La zone B2 : les agglomérations de plus de 50 000 habitants et certaines villes suite à un arrêté préfectoral.

Ces zones géographiques sont celles ayant le plus grand déséquilibre entre l’offre et la demande en logement locatif. De ce fait, vous optimisez vos chances de trouver un locataire dans les douze mois qui suivent la livraison du programme loi Pinel.

Vos besoins orientent l’achat vers le meilleur programme loi Pinel

Le choix du programme loi Pinel repose sur plusieurs aspects. Cependant, le critère le plus important est le choix de la zone géographique.

Vous devez vous renseigner sur les différentes villes et communes éligibles à la loi Pinel à travers la France. Car vous pouvez investir dans un programme loi Pinel même si celui-ci est à 500 kilomètres de chez vous.

Du fait qu’il n’y aient pas de restrictions en terme d’espace lors d’un investissement dans un programme loi Pinel, vous agissez avec plus de souplesse. L’engagement étant de 12 ans maximum, vous devez réfléchir, avant même d’acheter, à ce que vous comptez faire du bien une fois la location arrivée à terme.

Selon vos besoins futurs, vous choisirez tel ou tel programme loi Pinel :

#1 Vous anticipez l’achat d’une résidence secondaire.
#2 Vous souhaitez bénéficier de revenus fonciers à vie et continuez la location en dehors du dispositif Pinel.
#3 Vous anticipez un départ à la retraite dans une ville calme de province d’ici quelques années.
#4 Vous préparez votre futur déménagement.
#5 Vos enfants décident de partir étudier en province et ont besoin d’un logement.
#6 Vos parents investissent dans un programme loi Pinel pour se rapprocher du centre-ville d’ici quelques années, lorsque leurs capacités physiques diminueront.

Du fait de ces différents besoins propres à chaque famille, le choix de votre programme loi Pinel est varié : la côte Atlantique, la mer Méditerranéenne, les grandes agglomérations françaises, les Alpes…

Un programme loi Pinel est forcément adapté à vos besoins. Ne pas vous précipitez pas dans l’achat de votre programme loi Pinel.

Chaque programme loi Pinel se décompose en appartements et/ou maisons. Les lots proposés varient du studio au quatre/ cinq pièces.
En tant qu’investisseur, vous pouvez voir les plans des logements et bénéficiez d’une visite virtuelle. Vous connaissez l’emplacement du programme loi Pinel ainsi vous pouvez vous renseigner sur le quartier.

Vos recherches portent sur les évolutions du quartier et les impacts que cela aura sur l’appréciation de votre logement loi Pinel dans le futur.

Une fois vos recherches terminées et votre programme loi Pinel choisit, il est conseillé de se rendre sur place pour constater que tout semble positif.

Investissement dans un programme Loi Pinel : les pièges à éviter

> Investissez dans un logement qui vous plait. Car s’il ne vous plait pas, pourquoi plairait-il à d’éventuels locataires ?

> Favorisez les programmes de promoteurs connus et solides.

> Comparez les prix d’un programme loi Pinel d’un promoteur avec ceux d’autres promoteurs dans la région.

> Chaque ville a sa propre demande en logement locatif; vérifiez que la demande locative de votre commune d’investissement est favorable.

Nous recommandons fortement aux futurs investisseurs de passer par un conseiller en gestion de patrimoine.
Celui-ci peut négocier des prix à la baisse avec les promoteurs immobiliers. Il vous accompagnera durant toute la durée de votre investissement. Une fois la location terminée, il examinera avec vous les possibilités que vous avez.


POUR ALLER PLUS LOIN
  • Recherchez un  programme Loi Pinel et demandez votre simulation d’investissement pour le logement de votre choix sur http://programme-immobilier.la-loipinel.fr/

Tefi

Auteur

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par Edouard BinET

Expert en Gestion de Patrimoine depuis plus de 15 ans, Edouard Binet accompagne les particuliers ainsi que des chefs d’entreprises sur tous les sujets patrimoniaux : épargne, retraite, immobilier, réduction d’impôts, transmission, conseil patrimonial, prévoyance entre autres.

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