Propriétaires de LMNP abusés, comment améliorer la situation ?

Vous possédez un bien LMNP situé au sein d’une résidence avec services pour étudiants, touristes ou personnes âgées mais rencontrez des difficultés.

Vous vous sentez abusé(e)s. Comment remédier à cette situation ?

Découvrez dans ce dossier les solutions pour améliorer l’exploitation de votre résidence ou sortir de votre investissement en limitant la casse.

Allez discuter avec l’exploitant

Vous ne faites pas le poids en tant que particulier agissant seul face à l’exploitant qui gère des dizaines de résidences.

Vous pouvez essayer de réunir plusieurs propriétaires mécontents tout comme vous.Il existe parfois une association de propriétaires au sein de la résidence. Celle ci vous permettra de « peser » face à l’exploitant. Attention à ne pas rester au sein d’une association trop obstinée qui ne souhaite pas négocier. Cela créée une situation de blocage.

Comprendre pourquoi la résidence services dans laquelle votre LMNP est situé va mal

Les 7 raisons qui font qu’aujourd’hui une résidence services en LMNP peut être en difficulté

Une concurrence multiforme

La concurrence aux logements LMNP s’est considérablement développée en 10 ans à tel point qu’aujourd’hui, il y a une situation d’hyper-concurrence.

Il y a tout d’abord la concurrence de l’hôtellerie de plein air qui est plus abordable en Bretagne et au Languedoc par exemple.

La concurrence hôtelière est redoutable. Les chaines hôtelières ont fait des travaux importants alors que les résidences non. Du fait de l’absence de travaux, les résidences sont devenues obsolètes. Et qui dit obsolescence dit plus de difficulté pour trouver des locataires.

La concurrence des destinations fait que les résidences se trouvent moins prisées que d’autres.

Enfin la location entre particuliers (Air bnb) affecte les résidences tourisme.

Les conséquences de cette concurrence multiforme sont une baisse des prix et du taux de remplissage.

L’impact de la fiscalité

A cause de certaines réformes, la fiscalité s’est alourdie. C’est le cas notamment de la réforme de la taxe professionnelle en 2007 qui a provoqué une augmentation considérable de la taxe professionnelle sur certaines résidences (+300%).

L’augmentation de la TVA de 5.5% à 10% n’a pas été répercuté directement sur le prix des loyers à cause de la situation d’hyper-concurrence. Ainsi les exploitants pour encaisser cette hausse ont répercuté que partiellement la hausse de la TVA. Ils ont donc du réduire leur marge.

La centralisation des réservations 

Aussi appeler effet « booking », une part importante du chiffre d’affaires des résidences est rétribuée aux bookers qui peuvent prendre une commission allant jusqu’ 25%.

Les effets de l’indice du coût de la construction

Le cout de la construction a augmenté de plus de 28% en 10 ans. La surconsommation des pays émergents en matière première a provoqué une augmentation des couts.

La marge de manœuvre des exploitants est très réduite, il n’y a qu’une variable d’ajustement que sont les loyers. Or en situation d’hyper-concurrence cette variable se fige de plus en plus.

L’évolution des normes de construction 

La norme ERP (établissement recevant du public) implique notamment une alarme incendie et quelqu’un qui soit disponibles 24h/24. C’est un coût à intégrer, une masse salariale qui augmente.

L’obsolescence

En 10 ans, dans la plupart des résidences, il n’y a pas eu de travaux. Les résidences sont entretenues mais sont vétustes.

Cela a un impact sur le remplissage et sur le prix des loyers.

La loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) imposera à partir de 2017 l’obligation par la copropriété de provisionner 5% du budget du fonctionnement du syndic pour supporter tous types de travaux.
Les travaux représentent environ 6 à 10% du prix d’acquisition.

Des prix immobiliers et loyers de départ trop élevés

  • Les fonds de concours sont trop élevés. Les fonds de concours sont des aides apportées par le promoteur au gestionnaire.
  • Des business plans optimistes
  • Des montées en charges (occupation) plus lentes que prévu
  • Des coûts mal maîtrisés
  • Des saisonnalités mal appréciées au départ

Faites appel à un administrateur de biens pour vous aider

Un administrateur de biens vous aidera à :

  • Élaborer des factures de loyer
  • Demander le remboursement de la taxe sur les ordures ménagères. La plupart des bailleurs oublient de la demander.
  • Vérifier l’indexation des loyers
  • Vérifier les charges de copropriété
  • Recouvrer les loyers et gérer les litiges soit à l’amiable, soit par voie d’huissier ou grâce au recours à un avocat.
  • L’administrateur de biens pourra vous représenter aux assemblées générales
  • Il vous aidera à renégocier les loyers
  • L’administration de biens réalisera pour vous des audits de résidences
  • Expulser les exploitants

Tefi

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par Edouard BinET

Expert en Gestion de Patrimoine depuis plus de 15 ans, Edouard Binet accompagne les particuliers ainsi que des chefs d’entreprises sur tous les sujets patrimoniaux : épargne, retraite, immobilier, réduction d’impôts, transmission, conseil patrimonial, prévoyance entre autres.

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