La nouvelle Loi Pinel de défiscalisation est sur les rails. Un avis sur la Loi Pinel
Présentation et contexte
Dans une logique de création ou de maintient de l’emploi, le Gouvernement souhaite apporter un soutien massif au secteur de la construction en France.
Pour y parvenir, il compte sur l’appui des investisseurs privés. En leur accordant un généreux avantage fiscal pour l’achat d’un logement neuf, l’Etat peut-il gagner cette bataille pour l’emploi et relancer l’investissement immobilier locatif ?
Sa réponse se trouve dans la nouvelle Loi Pinel.
Annoncée par le Premier Ministre entouré des Ministres du Logement et de l’Ecologie, la Loi Pinel chasse par la petite porte la Loi Duflot.
Pas vraiment mauvaise de l’avis des professionnels, la Loi Duflot était à tord ou à raison perçue comme peu favorable par les investisseurs privés.
Pour s’imposer dans le cœur des investisseurs, la nouvelle Loi Pinel doit forcément faire mieux que sa devancière.
Rappelons ici que ces lois de défiscalisation consistent en l’acquisition d’un logement neuf en vue de le proposer à la location non meublée pendant une certaine durée obligatoire. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt (calculée sur le montant de son acquisition).
Loi Pinel : le fonctionnement du dispositif
1. Avantage souplesse et liquidité de l’investissement
La Loi Pinel confère d’abord un surcroît de souplesse grâce à l’introduction de trois durées d’engagement de location.
En investissant en Loi Pinel, l’investisseur s’engage à louer son appartement 6, 9 ou 12 ans.
Autre nouveauté, il est désormais possible de louer le bien à ses ascendants ou descendants (et non pas seulement à un tiers).
2. Avantage réduction d’impôt
Le taux de réduction d’impôt est proportionnel à ces durées de location. Il est de :
- 12% sur 6 ans.
- 18% sur 9 ans.
- 21% sur 12 ans.
Dit autrement, l’avantage fiscal maximal s’élève à 63.000 euros; ou 6.000 euros par an dans le meilleur scénario.
L’assiette d’investissement maximale en Loi Pinel est identique à la précédente Loi Duflot, à savoir 300.000 euros.
Dans ce cas, 21% de réduction d’impôt x 300.000 € = 63.000 €
3. Avantage rentabilité
La rentabilité de l’investissement est fonction de plusieurs paramètres dont le loyer pratiqué.
Grâce à une refonte du zonage Loi Pinel, de nombreuses villes françaises se voient passer dans une tranche plus favorable en terme de plafonds de loyer.
Ceci traduit-il une bonne tenue du marché locatif dans les villes concernées ? Restons prudent par rapport aux chiffres présentés dans les simulations d’investissement Loi Pinel pour ne pas décevoir les investisseurs une fois l’appartement livré.
Selon nous, le loyer pratiqué doit avant tout correspondre à une réalité économique (offre / demande) plutôt qu’à un plafond fixé arbitrairement par l’arrêté du 1 août 2014, en vigueur à compter du 1 octobre 2014.
Toujours est-il qu’un appartement situé à Lyon ou Montpellier pourra être loué plus de 12€/m²/mois contre 10€/m²/mois avant la révision du zonage Loi Pinel.
Sur ce point, tout le monde comprendra que loyer plus élevé se traduit par meilleure rentabilité.
4. Avantage lié à l’effet de levier du crédit
Plus de 95% des investissements en Loi Pinel se réalisent à crédit. Tant mieux.
C’est d’abord l’opportunité de profiter de taux immobiliers historiquement bas.
Ensuite, comme nous le présentons régulièrement, acheter un bien locatif est la meilleure façon de s’enrichir à moindre effort puisque le locataire participe largement à la création de valeur.
Enfin, fiscalement, les intérêts du crédit immobilier constituent une charge qui vient s’imputer les recettes locatives afin de limiter l’imposition.
Loi Pinel : les points de vigilance
Nous serons plus brefs sur cette partie, non pas qu’il n’y aient pas de risques en investissant avec la Loi Pinel, mais il est évident qu’un investisseur doit faire preuve de bon sens et se renseigner avant de s’engager quel que soit son projet d’investissement immobilier, neuf ou ancien, meublé ou non, avec ou sans dispositif fiscal particulier…
Soulignons rapidement les points de vigilance suivants :
- L’emplacement.
- Le plan de l’appartement Loi Pinel.
- Le potentiel locatif.
- Le respect des durées de mise en location.
- Le respect des plafonds de loyer.
- Le respect des plafonds de ressources du locataire.
- L’offre de crédit immobilier.
- Le choix du gestionnaire locatif.
- Le choix du commercialisateur.
- Le plafond des niches fiscales de 10.000 €/ an par foyer fiscal.
Comment investir avec la Loi Pinel ?
Seul(e) ou accompagné(e), il est possible d’investir dans l’immobilier locatif avec la Loi Pinel.
Il est parfois mentionné que tel ou tel programme est « éligible » à la Loi Pinel.
Faux !
Presque tous les programmes immobiliers neufs – à condition de se trouver dans une des 4 zones Loi Pinel et de ne pas être exclu du dispositif par les élus- permettent de profiter de la Loi Pinel.
Pour faire le bon choix et obtenir le meilleur prix, nous vous suggérons vivement de travailler avec un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI).
Il fera d’abord l’audit de votre patrimoine et de vos objectifs. Il vous proposera d’investir en Loi Pinel s’il juge cela pertinent dans votre cas.
Grâce aux nombreuses ventes immobilières qu’il réalise chaque année, il aura nettement plus de poids pour obtenir une ristourne auprès du promoteur qu’un investisseur isolé.
De plus, le conseiller en gestion de patrimoine est par essence ancré dans la durée. Il vous accompagnera à chaque étape de votre projet d’acquisition en Loi Pinel, jusqu’à la revente de l’appartement à terme si cette option est choisie.
Avis Loi Pinel
Il convient de distinguer 2 points : le cadre légal de la Loi Pinel VS le sous-jacent immobilier sur lequel repose l’investissement.
Sur le papier, notre avis sur la Loi Pinel est clairement positif pour les arguments que nous avons développé plus haut.
La réalité dépendra du choix de l’appartement neuf. Sur ce point, l’investisseur a deux missions qui vont de pair : choisir le bon partenaire et sélectionner avec bon sens l’appartement Loi Pinel.
Pour aller plus loin
Comment choisir son programme Loi Pinel avec succès ?
