Pourquoi avoir franchi le pas de la défiscalisation Loi Scellier ?
> Etant déjà un investisseur dans l’immobilier (achat revente et location dans l’ancien) j’ai eu l’occasion de discuter avec une personne ayant investi dans un produit Loi Scellier 2010 à 25%. D’après lui c’était le meilleur investissement sans risque du moment. J’ai donc effectué tous les calculs et simulations et en effet, en étant au pire des cas, le produit avait l’air plus intéressant d’un point de vue investissement que la location à fort rendement dans l’ancien.
De plus, je payais plus de 6.000 euros d’impôts sur le revenu, l’idée de ne plus en payer m’attirait beaucoup.
Avec quel commercialisateur avez-vous avancé sur votre projet d’investissement immobilier locatif ?
> J’ai contacté un conseiller en gestion de patrimoine qui m’a effectivement dirigé sur un investissement locatif loi Scellier de 2011 à 22%.
Quelles ont été les étapes de votre investissement ?
> Le conseiller s’est déplacé à mon domicile à 2 reprises.
La première fois pour discuter de mon projet d’investissement et cerner mes attentes.
Après avoir étudié mes revenus, mon projet de vie sur 9 ans (avec mariage en vue et diminution des impôts), nous avons tablé sur une base de réduction d’impôt apportée par le Scellier d’environ 3.500€/an. Ce qui équivalait à rechercher un appartement neuf de plus de 120.000€.
Lors du 2ème rendez vous, le conseiller m’a présenté 3 biens susceptibles de m’intéresser. Nous en avons discuté ouvertement ensemble et j’ai fini par choisir un beau projet de construction dans la région parisienne à 137.000€.
Le conseiller m’a donné l’estimation du loyer, m’a expliqué l’intérêt de la situation géographique du bien (100 m du nouveau tramway, 500 m du transilien à 14 minutes de la gare du Nord…).
Le taux de rendement estimé du bien était de 4.5% ce qui est relativement correct pour du neuf.
Nous nous sommes revus lors d’une 3ème entrevue pour signer le compromis de vente.
Ça a donc été rapide et efficace, exactement ce que j’attendais comme service.
Ça m’a également évité d’aller voir les constructeurs un par un, puis d’étudier la situation géographique, l’estimation des loyers pour chaque bien proposé… ce qui représente un temps très conséquent pour un résultat sûrement moins bon.
De plus, ce service a été gratuit à mon niveau car le conseiller est payé par le constructeur et j’aurais donc payé le même prix voir plus cher en passant directement par lui.
Qui s’est chargé de l’obtention du crédit immobilier au meilleur taux ?
> Le conseiller proposait même de faire le courtage. Mais il se trouve que j’étais très bien avec ma banque pour avoir effectué quelques opérations immobilières et que le prêt obtenu avec mon directeur d’agence était très bon.
Quid de la livraison et de la mise en location
L’appartement devait être livré au dernier trimestre 2013. Le hic c’est qu’ils m’ont livré le bien le 20 décembre.
Finalement, en louant au plafond max. de la loi Scellier, j’ai eu tellement de demandes de visites suite à la diffusion de l’annonce que j’ai pu le louer avant la fin de l’année et jouir ainsi du levier fiscal pour cette année 2013.
Encore une fois, j’ai été bien conseillé car l’estimation du loyer avait été faite à la baisse et j’ai eu la bonne surprise de pouvoir le louer plus cher.
Un autre détail, mais pas des moindres, le bien était loué avec un parking, j’ai suivi ses conseils pour louer l’appartement et le parking en 2 baux séparés pour ainsi louer plus cher et optimiser la rentabilité en toute légalité.
Je passe actuellement par une agence de location et de gestion. J’y ai pris toutes les assurances dégâts, impayés…. Ainsi, mon investissement est quasiment virtuelle à mes yeux, je ne m’en occupe que très peu.
Bilan actuel : satisfait ou pas | Et si c’était à recommencer ?
> Très satisfait. Il s’avère que mon investissement dépasse mes attentes (et l’estimation que j’avais essayé de faire au pire des cas).
En quelques chiffres pour étayer mes dires :
Avec la défiscalisation, mon bien me rapporte actuellement 100€ par mois.
Mon estimation à 9 ans au pire des cas lorsque je revendrai le bien est le suivant :
En comptant les frais (intérêts lors de la construction..), le bien m’aura coûté en moyenne 50€ par mois. Ceci équivaut donc pratiquement à une opération blanche.
- A la revente, si je le revends au prix d’achat (sans plus value donc), j’aurais fait un bénéfice net de 24.000€. Ce qui me fait un TRI (taux de rendement interne) de 22%/an… ce qui revient à une opération très rentable.
- En estimant revendre au prix d’achat + l’inflation (1.2%/an) je serai susceptible de gagner 45.000€, soit un TRI de 28%/an.
Et si c’était à recommencer, je le ferai immédiatement, je regrette juste de ne pas payer assez d’impôt pour renouveler l’opération. 🙂
Bien entendu, avant la revente de ce bien, j’espère qu’un produit de défiscalisation similaire (j’ai vu que le Gouvernement a annoncé la nouvelle solution de défiscalisation Loi Pinel) sera proposé et j’y souscrirai.
Quels conseils donneriez-vous à un camarade en 3 mots ?
> De trouver un bon conseiller en gestion de patrimoine, d’étudier avec lui les meilleurs investissements qui lui correspondent, de lui faire confiance et de se lancer.
A mon sens, il faut trouver la meilleure rentabilité pour le risque le moins élevé.
