L’intérêt d’un achat immobilier en nue-propriété

Alors qu’elle était autrefois discrète, la technique imaginée au début des années 2000 par Perl qui consiste à acquérir un bien immobilier en nue-propriété dans le cadre d’un usufruit locatif social fait de plus en plus parler d’elle. D’une part parce que le marché s’est structuré. D’autre part, parce que le schéma d’investissement procure un florilège d’atouts avec le contexte d’insécurité et de surcharge fiscale.

Le montage ne fait pas partie du « gang » des niches fiscales et n’a donc pas à subir le couperet qui s’abat chaque année sur ces dispositifs.

Ses avantages (décote à l’achat, déduction des intérêts d’emprunt à l’IR, exonération ISF…) profitent au système
Il reste toujours attractif d’un point du vue patrimonial (attentifs à la localisation des biens), financier (en raison de la décote à l’entrée, de 50 à 60 %), et fiscal.

Le bien détenu en nue-propriété demeure exclu de l’assiette. Le nu-propriétaire ne disposera pas de recettes locatives jusqu’au terme de l’usufruit temporaire. Les intérêts d’emprunt viendront diminuer ses autres revenus fonciers taxables et, pour l’excédent, permettront de créer un déficit foncier imputable sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes.

Il faut garder à l’esprit que le schéma n’est pas irréversible, la nue-propriété étant un droit cessible. D’ailleurs, elle est même très recherchée sur le marché de l’occasion. Et pour cause, le nu-propriétaire de seconde main peut prétendre aux mêmes avantages pour une durée plus courte.

Mais peu de nus-propriétaires se dessaisissent de leur droit, préférant attendre le terme de l’usufruit temporaire et céder ainsi la pleine propriété du bien.

Le bailleur doit par exemple proposer un logement alternatif au locataire qui est prié de quitter le logement à l’extinction de l’usufruit temporaire. Les bailleurs sociaux sont solides et très regardants quant au profil des locataires.

La technique de la nue propriété appliquée à un achat immobilier est simple à comprendre. Elle requiert néanmoins les meilleures compétences pour savoir si ce projet d’investissement s’inscrit intelligemment dans la gestion de patrimoine.

A ce titre, le conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) semble être le professionnel le plus à même de conduire avec succès l’achat en nue propriété.