Comment accéder à la propriété avec réduction de TVA grâce aux zones ANRU ?
Grâce à la loi portant Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 (article 28), vous pouvez profiter d’une TVA à taux réduit au moment d’accéder à la propriété dans une zone concernée par le Plan National de Rénovation Urbaine, dite zone « ANRU ».
Un tel investissement peut s’avérer un excellent moyen d’accéder à la propriété tout en bénéficiant d’une réduction de prix significative de 14,5%. Cependant certaines conditions s’appliquent, détaillées ci-dessous.
Type de bien immobiliers concernées par ANRU
Le Code général des impôts (article 278) réserve le taux réduit à :
- la livraison d’immeubles neufs (moins de 5 ans)
- l’achat de terrains à bâtir
- la réalisation de travaux avec ou sans contrat unique de construction
Situation géographique
Le bien immobilier doit être situé à l’intérieur d’une zone urbaine sensible (ZUS) ou bien avoir un profil socio-économique s’en rapprochant. Un périmètre allant jusqu’à 300 mètres (500 avant 2014) autour de ces zones est également concerné.
“L’arbitrage pour l’appartenance ou non à une zone éligible au taux réduit sera compétence du service des impôts concerné »
Taux en vigueur depuis le 1er janvier 2014 selon le périmètre autour de la zone « ANRU » :
Cas particulier :
- dépôt d’un permis de construire avant le 31 décembre 2013
- signature d’un traité de concession d’aménagement avant le 31 décembre 2013
Dans ces deux situations, l’ancien taux de 7% est applicable dans un périmètre de 300 à 500 mètres de la zone concernée.
L’ensemble des zones concernées est consultable sur le site de l’Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU) à l’adresse suivante :
http://sig.ville.gouv.fr/Atlas/ANRU/
Exemple d’une zone « ANRU » à Boulogne-Billancourt 92, quartier Pont de Sèvres :
Délais
Ressources des personnes physiques
Le montant des ressources des personnes physiques ne doit pas excéder un certain plafond, évalué selon la sommes des revenus fiscaux de l’avant dernière année des membres d’un ménage.
Plafonds de ressources (en €) :
Usage du bien immobilier ANRU
Pour pouvoir bénéficier du taux réduit, le bien immobilier doit impérativement être la résidence principale de l’acquéreur (habité au moins 8 mois par an) pour une durée minimum de 15 ans, sauf exceptions (décès, divorce, chômage, nouvel emploi, invalidité).
En cas de non respect, la réduction de TVA doit être remboursée, en y soustrayant un dixième par an à partir de la 5ème année.
Exemple d’investissement
Vous acquérez un appartement d’une valeur de 600 000 € HT en zone concernée, et bénéficiez de 5,5% de TVA, soit 33 000 € au lieu de 120 000 €.
- en vendant au bout de 5 ans, vous devez vous acquitter de l’intégralité de la réduction de TVA dont vous avez bénéficié, soit 87 000 € (120 000 – 33 000)
- en vendant au bout de 10 ans, vous pouvez soustraire cinq dixième de la réduction de TVA, soit la moitié, vous devez donc payer 43 500 €
- en vendant au bout de 15 ans, la réduction de TVA vous est déjà acquise
Encadrement des prix
Ce type d’opération de logement étant soumis à une décision d’agrément de l’Etat, un plafonnement s’applique (voir Code de la Construction et de l’Habitation).
Plafonds de prix de vente en vigueur au 1er janvier 2014 (NB : ces plafonds sont réévalués chaque année selon la variation de l’ICC) :
